Immobilie zu zweit kaufen: Welche Finanzfragen vorab geklärt werden sollten

Eine Immobilie ist die größte gemeinsame Anschaffung, die ein Paar tätigen kann, und die einzige, bei der die Bank, das Grundbuchamt und im Zweifel das Gericht mitreden. Wer zu zweit kauft, sollte vor dem Notartermin über mehr gesprochen haben als über die Traumwohnung: über sechs Fragen, die das Gesetz nicht für euch beantwortet.

Frage 1: Wer bringt wie viel Eigenkapital ein?

Der heikelste Punkt ist selten der Kredit, sondern das Eigenkapital. Bringt eine Person 60.000 € aus einer Erbschaft ein, die andere 10.000 € Erspartes, stellt sich sofort die Frage nach dem Verhältnis von Einlage und Eigentum. Drei Modelle sind üblich:

• Eigentum nach Einlage: Die Anteile im Grundbuch entsprechen den Einlagen (z. B. 70/30). Klar, aber hart: Die Person mit weniger Einlage bleibt dauerhaft Minderheitseigentümerin.
• Eigentum 50/50, Ausgleich im Innenverhältnis: Beide stehen zu gleichen Teilen im Grundbuch; die ungleichen Einlagen werden in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten („Person B hat 50.000 € mehr eingebracht; im Verkaufsfall wird das zuerst ausgeglichen“). Beliebter, weil die Eigentumsverhältnisse einfacher sind. Aber nur mit Dokument.
• Das Darlehen statt der Einlage: Die Person mit mehr Kapital leiht der anderen ihren Anteil zinslos, mit Rückzahlungsplan. Sauber, aber es bleibt ein Kredit zwischen euch.

Frage 2: Wer steht im Grundbuch?

Rechtlich gilt: Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Nicht, wer zahlt. Eigentum an einer Immobilie geht nur durch Auflassung vor dem Notar und Eintragung ins Grundbuch über (§§ 873, 925 BGB). Bei unverheirateten Paaren ist die 50/50-Eintragung der Normalfall, aber sie ist nicht die einzige Möglichkeit: Auch ungleiche Anteile (60/40, 70/30) sind eintragbar. Entscheidend ist, dass der Eintrag zur Einlage und zur Vereinbarung passt. Wer 50 % zahlt und mit 30 % eingetragen wird, verschenkt Vermögen. Wer 30 % zahlt und mit 50 % eingetragen wird, erhält eine Schenkung, mit steuerlichen Folgen (siehe Unverheiratet zusammenleben).

Frage 3: Wer steht im Kreditvertrag?

Die Bank entscheidet, wer in den Kreditvertrag kommt: beide oder nur eine Person. Die wichtigsten Konsequenzen:

• Beide im Vertrag: Beide haften gesamtschuldnerisch, beide stehen in der Schufa, beide können Sondertilgungen leisten. Bei Trennung bleibt der Kredit bestehen, für beide.
• Nur eine Person im Vertrag: Nur sie haftet und baut die Bonität auf. Die andere Person zahlt vielleicht die Hälfte der Raten, hat aber keinen Kreditvertrag, kein Eigentum und im Streitfall nur die private Vereinbarung.

Die Mischung, die viele Paare wählen: Beide im Grundbuch, beide im Kredit, und die Raten nach dem Aufteilungsmodell (siehe Kosten aufteilen). Wer nur eine Person in den Vertrag nimmt, spart nichts. Er verschiebt nur Risiko und Rechte.

Frage 4: Was passiert bei Trennung?

Die unbequemste Frage, und die, die ihr vor dem Kauf beantworten solltet, nicht nachher. Übliche Vereinbarungen:

• Verkaufsfall: Die Immobilie wird verkauft, der Erlös nach Eigentumsanteilen geteilt, offene Kredite werden zuerst getilgt.
• Übernahmefall: Eine Person übernimmt die Immobilie. Sie muss die andere auszahlen (anteilig nach Vereinbarung) und den Kredit allein weiterführen können. Die Bank muss der Übernahme zustimmen; ob das machbar ist, hängt vom Einkommen ab.
• Fristen: Wer im Haus wohnen bleibt, braucht eine klare Regel und eine Frist für die Auszahlung.

Diese Vereinbarung gehört schriftlich festgehalten, am besten notariell begleitet. Mündliche Zusagen sind im Streitfall wertlos, und der Streit ums Haus ist die häufigste Form, in der Trennungen teuer werden. Wer unverheiratet kauft, kann die Gemeinschaft auch als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit Gesellschaftsvertrag konstruieren; die Bundesnotarkammer empfiehlt das ausdrücklich für Lebensgemeinschaften, weil sich damit Lastentragung und Auseinandersetzung sauber regeln lassen.

Frage 5: Könnt ihr die Immobilie wirklich tragen?

Die Bank rechnet mit dem Haushaltseinkommen. Ihr solltet mit dem rechnen, was nach den gemeinsamen Kosten übrig bleibt. Als Obergrenze gilt in der Beratungspraxis: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen, und zwischen Rate und verfügbarem Einkommen sollte spürbar Luft bleiben. Nach einer BaFin-Umfrage liegt die durchschnittliche Belastung von Alleinfinanzierenden bei 27 % des Nettoeinkommens, bei gemeinsam finanzierenden Paaren nur bei 16 %. Wer zu zweit finanziert, halbiert also typischerweise die Belastungsquote. Zusätzlich gehört ein Puffer für Reparaturen ins Budget (1–2 € pro Quadratmeter und Monat ist ein üblicher Richtwert). Der Haushaltsbudget-Rechner zeigt, was nach allen laufenden Kosten wirklich verfügbar ist.

Der Stress-Test: Könnt ihr die Rate noch zahlen, wenn eine Person in Elternzeit geht, arbeitslos wird oder das Einkommen spürbar sinkt? Wenn die Antwort „nur knapp“ lautet, ist die Immobilie zu teuer, unabhängig davon, was die Bank anbietet.

Frage 6: Was gehört noch dazu?

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision. Zusammen sind das oft rund 10 % des Kaufpreises, und sie müssen aus Eigenkapital kommen. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und degressiv; bei einer Eigentumswohnung für 160.000 € liegt die Beurkundung bei etwa 0,9 %. Den genauen Grunderwerbsteuersatz eures Bundeslandes prüft ihr am besten bei der örtlichen Finanzverwaltung. Wer die Details rund um Hauskauf und Hauskredit nachlesen will, findet bei der Verbraucherzentrale eine Übersicht mit häufigen Fragen.
• Die Maklerprovision: Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher:innen: Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf die andere höchstens die Hälfte der Provision zahlen. Bei Baugrundstücken und Mehrfamilienhäusern gilt die Regel nicht.
• Die Sondertilgung: Wer darf wann wie viel sondertilgen, und wer profitiert davon? Auch hier gilt: Es ist euer gemeinsamer Kredit.
• Die Versicherungen: Die Wohngebäudeversicherung ist praktisch unverzichtbar. Die Restschuldversicherung ist es nicht, und sie ist meist teuer. Entscheidet zu zweit, nicht an der Bankschalter-Frage.

Gesprächsimpulse

• Welche Einlagen bringen wir mit, und wie sollen sie sich in Eigentum und Vereinbarung widerspiegeln?
• Wer steht im Grundbuch, wer im Kredit, und warum genau so?
• Haben wir eine schriftliche Trennungsvereinbarung, bevor wir unterschreiben?
• Halten wir den Stress-Test aus: Rate plus Puffer, wenn ein Einkommen wegbricht?

Sechs Fragen, ein Fundament

Eine Immobilie zu zweit ist machbar. Sie verlangt nur, dass ihr vor dem Notartermin sechs Fragen beantwortet, die das Gesetz nicht für euch beantwortet: Eigenkapital, Grundbuch, Kredit, Trennungsfall, Tragbarkeit, Nebenkosten. Wer diese Liste abarbeitet, kauft eine Wohnung und ein stabiles Fundament. Wer sie überspringt, kauft ein Risiko mit Balkon.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für eure konkrete Situation konsultiert Fachberatung. Gerade beim Immobilienkauf ist das gut angelegtes Geld.